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住在小區(qū)里，一定要了解這13條物業(yè)法律知識(shí)

1、貴州澤富律師事務(wù)所為你講解小區(qū)物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容？

答：小區(qū)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等內(nèi)容。

2、預(yù)交物業(yè)費(fèi)有沒(méi)有法律上的依據(jù)?

答：按照規(guī)定，物業(yè)公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)。但預(yù)收的期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)一年，如最新《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

3、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支嗎?

答：物業(yè)收費(fèi)方式有包干制和酬金制兩種。如果小區(qū)采取包干制，那么業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支進(jìn)行審計(jì)；如果小區(qū)采取酬金制，業(yè)主雖然無(wú)權(quán)審計(jì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支，但是業(yè)委會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)資質(zhì)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾物業(yè)公司的正常運(yùn)作。

4、房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?

房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主該不該找物業(yè)公司？

：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)該向物業(yè)公司給付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)公司是債權(quán)人；而在房屋買賣關(guān)系中，業(yè)主是債權(quán)人，開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)公司為開(kāi)發(fā)商前期的建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題負(fù)責(zé)，因此不能以物業(yè)費(fèi)來(lái)抵消前述遺留問(wèn)題產(chǎn)生的損失。應(yīng)該按照合同約定向物業(yè)公司給付物業(yè)費(fèi)。

至于前期出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

5、交房后一直未裝修，是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)?

答：在物業(yè)公司書(shū)面通知業(yè)主交房后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)?？罩梅繛槭裁匆晃飿I(yè)費(fèi)？答案很簡(jiǎn)單，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)范圍沒(méi)有空置！

最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/span>

6、不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?

答：供水、供電合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與供水、供電公司；物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人為業(yè)主與物業(yè)公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

停水停電的權(quán)利是供水、供電公司的一項(xiàng)重要合同履行抗辯權(quán)，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權(quán)。在物業(yè)服務(wù)合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對(duì)性原則，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。

在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

7、物業(yè)公司能夠?qū)I(yè)主進(jìn)行各類罰款嗎?

答：不能。對(duì)于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對(duì)公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對(duì)他人進(jìn)行罰款處罰。

8、不能罰款，怎么維護(hù)物業(yè)合同的約定？

答：物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約金，一旦業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，就能要求業(yè)主支付違約金。

同理，業(yè)主委員會(huì)也可以和業(yè)主簽訂相應(yīng)的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規(guī)范業(yè)主的行為。

9、業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?

答：這個(gè)事情得分情況討論。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”

但是，保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。

10、住在底層的業(yè)主還要交電梯費(fèi)嗎?

答：高層住宅中的首層住戶在沒(méi)有特殊約定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。